Le droit de l’urbanisme connaît deux types de « certificats d’urbanisme » (CU) : le CU d’information (de type A) et le CU opérationnel (de type B). Tandis que le premier vous renseigne sur les règles d’urbanisme, taxes et servitudes applicables sur une parcelle, le second vous permet de savoir si la construction que vous projetez sur le terrain est réalisable. Sa portée juridique est néanmoins méconnue.
Tout propriétaire qui en fait la demande peut obtenir, de la part de la Mairie, un certificat d’urbanisme opérationnel (CUO). Il a pour objet d’étudier la faisabilité d’un projet de construction au regard du droit de l’urbanisme.
- S’il est positif, ce CUO vous assure que le terrain concerné peut être utilisé pour réaliser l’opération immobilière que vous projetez de réaliser.
- Son principal intérêt est de « figer » les règles applicables pendant une période de 18 mois.
Vous êtes ainsi assuré de la stabilité des renseignements qu’il vous fournit, même si le PLU évolue entre-temps. Par ailleurs, si un droit de préemption est instauré après sa délivrance, il ne pourra pas être exercé pendant toute la durée de sa validité.
Vous pouvez également demander la prolongation de votre CUO « positif » pour une durée supplémentaire d’un an, à condition que les règles applicables n’aient pas changé entre-temps.
- Néanmoins, un CUO « négatif » n’a pas du tout la même portée.
En effet, si la Mairie vous répond que la construction que vous projetez sur le terrain d’assiette n’est pas réalisable, vous ne pourrez en tirer aucune conséquence sur le plan juridique.
Vos voisins ne peuvent pas non plus s’en prévaloir pour vous interdire de construire, si vous obtenez par la suite un permis de construire.
- Il est par ailleurs inutile d’engager un recours contentieux à l’encontre de ce type d’acte.
En effet, l’annulation d’un certificat d’urbanisme opérationnel négatif (qui déclare le projet non réalisable) n’a pas pour effet de rendre son titulaire destinataire d’un certificat positif [CAA Lyon, 31 mai 2022, n° 20LY00585].
Ainsi, même si le Tribunal administratif juge que le CUO négatif est illégal, il ne peut qu’en prononcer l’annulation. Pour obtenir un éventuel CUO positif – déclarant l’opération réalisable – il faudra ensuite renouveler votre demande.
Dans un tel cas, il est préférable d’attendre une décision de refus de permis de construire : celle-ci peut être utilement contestée devant le Tribunal administratif.
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