Qu’est-ce qu’une « construction existante »au sens du droit de l’urbanisme ?
Le droit de l’urbanisme a pour finalité de réguler l’urbanisation des territoires : à l’heure actuelle, il entend favoriser la densification et décourager l’étalement urbain. Certaines règles sont donc plus favorables aux propriétaires lorsque les travaux qu’ils entendent réaliser s’appuient sur des constructions existantes.
Importance de la définition des constructions existantes en droit de l'urbanisme
En effet, par principe, en application de l’article R. 421-13 du code de l’urbanisme, « les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ».
Ainsi, même dans les zones agricoles (A) ou naturelles (N), il est possible, à certaines conditions, de procéder à l’aménagement, à l’extension ou au changement de destination de « constructions existantes », y compris lorsque l’on n’a pas la qualité d’exploitant agricole.
D’où l’importance de cerner avec précision cette notion.
Un Décret n°2015-1783 en date du 28 décembre 2015 est venu y apporter une définition précise, qui figure désormais au lexique national d’urbanisme :
« Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante »
Pour être considéré comme une « construction existante » au sens du code de l’urbanisme, tout bâtiment doit donc obéir aux deux conditions suivantes :
- avoir été légalement érigé – ou avoir fait l’objet d’un permis de construire de régularisation (ce dernier peut être accordé si les travaux sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur à la date d’octroi du permis : CE, 18 juin 1969, n°72045, Terry)
- ne pas être à l’état de ruine – ce qui suppose que les fondations, la structure et le toit soient en mesure d’assurer la résistance et la rigidité de l’ouvrage.
Ainsi, un bâtiment dépourvu de menuiseries extérieures et de plancher pourra être considéré comme une « construction existante » [CAA de Marseille, 10 décembre 1998, n°97MA00527], mais le juge qualifiera de « ruine » un bâtiment ne comportant qu’un seul mur et des fondations [CAA de Bordeaux, 6 septembre 2011, n°10BX02824].
Cette définition s’impose à tous, y compris à l’autorité qui délivre le permis de construire.
Le Conseil d’État refuse donc à l’administration la possibilité de qualifier de « construction existante » un bâtiment à l’état de ruine : dans une telle hypothèse, la délivrance d’un permis de construire constitue une erreur manifeste d’appréciation [CE, 24 mai 1995, n°134235, Société civile du domaine agricole et résidentiel de Roumegou].
Les propriétaires concernés doivent démontrer l’ancienneté de la construction dont ils entendent se prévaloir (extraits du cadastre, photographies aériennes, constat d’huissier, etc.).
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